Carteira Recomendada de FIIs – Julho 2026

Comentário dos analistas

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(i) Mercado internacional

O mês foi marcado por intensa volatilidade geopolítica em torno do acordo de paz entre Estados Unidos e Irã. Na segunda-feira (15), o anúncio de um memorando de entendimento entre as duas nações para encerrar o conflito no Oriente Médio derrubou o petróleo Brent em mais de 5%, para US$ 82,90 por barril, o menor nível desde o início da guerra. A expectativa era de que a assinatura formal ocorresse na sexta-feira (19), na Suíça.

No entanto, novas ondas de ataques aéreos de Israel contra o sul do Líbano levaram o Irã a adiar a reunião, condicionando qualquer acordo definitivo ao fim das hostilidades em todas as frentes. A tensão escalou ainda mais no domingo (21), quando Donald Trump ameaçou retomar ataques contra o Irã, enquanto a delegação iraniana abandonou as negociações na Suíça. Apesar disso, as equipes técnicas seguiram em diálogo, e o Tesouro dos Estados Unidos concedeu uma licença temporária de 60 dias autorizando a venda de petróleo iraniano, o que ampliou a pressão sobre os preços da commodity. Como resultado, o Brent encerrou a semana cotado a US$ 77,75 por barril.

No front monetário, o Federal Reserve manteve os juros na faixa de 3,50% a 3,75% ao ano, reforçando um discurso mais duro no combate à inflação. A sinalização contribuiu para o fortalecimento global do dólar e reduziu o apetite por ativos de risco, especialmente em mercados emergentes.

(ii) Mercado doméstico

O mês de junho foi marcado pela reunião do Copom no dia 17, que cortou a Selic em 0,25 ponto percentual, para 14,25% ao ano, o terceiro corte consecutivo. A decisão veio em meio a um ambiente de inflação persistente, com o IPCA acumulado em 12 meses acima de 4,7% e projeções do Focus indicando 5,33% para 2026, ainda muito acima do teto da meta. O comunicado do Banco Central adotou tom cauteloso diante das incertezas geopolíticas remanescentes, e o mercado já projeta apenas mais um corte de 0,25 ponto percentual até o fim do ano, com a Selic terminal em 14%.

No mercado financeiro, o Ibovespa acumulou leve queda mensal de 0,33%, mas mantém valorização de 7,5% no primeiro semestre. A bolsa foi pressionada pela saída de R$ 8,8 bilhões de capital estrangeiro, enquanto o dólar encerrou o mês próximo de R$ 5,17, com projeção de R$ 5,20 para o fim do ano. O risco fiscal seguiu no radar dos investidores, com o mercado monitorando a capacidade do governo de cumprir as metas do arcabouço em um ano eleitoral, enquanto a economia mostra resiliência, com projeções de PIB de 2,0% para 2026.

Comentários sobre as carteiras

Em junho, ambas as carteiras tiveram um retorno acima do IFIX, contundo com um rendimento negativo. O MANA11 foi o principal destaque do mês, tendo em vista o aumento do dividendo que subiu de 0,11 para 0,12 no mês. O aumento ocorreu pelo movimento extraordinário da operação Grand Pulse Jundiaí, gerando um TIR de 58,6%.

Vale destacar que os ativos indexados à inflação tiveram desempenho pressionado no mês, em meio continuação do movimento de expectativas para um ciclo menos agressivo de afrouxamento monetário no Brasil. Dessa maneira, essas estratégias carregam um maior custo oportunidade e diminuem sua atratividade ante ativos indexados ao CDI.

Em termos de alocação, removemos o BTLG11 para adicionar o GGRC11, por em nossa visão apresentar um melhor risco/retorno. Dependendo do preço, traríamos novamente a compra de BTLG11 por ter bons ativos em seu portfolio.

Carteira Renda

Alterações

Recomendação Carteira Renda – Julho/2026

Performance

No mês de junho a Carteira Renda teve performance de -1,07%, em comparação a -1,21% do IFIX.

Desempenho Carteira Renda – Junho/2026

Carteira Valor

Alterações

Recomendação Carteira Valor – Julho/2026

Performance

Já a Carteira Valor teve performance de -0,96%, em comparação a -1,21% do IFIX.

Desempenho Carteira Valor – Junho/2026

Desempenho acumulado da carteira recomendada vs IFIX

A carteira recomendada tem como objetivo obter desempenho superior ao IFIX, mas com menos volatilidade. Segue abaixo o desempenho das duas modalidades comparadas ao índice.

Setorial por carteira

- Carteira Valor:

-Carteira Renda

BTG Pactual Hedge Fund – BTHF11

-Fundo de Multiestratégia.

Anteriormente negociado no ambiente Cetip, o BTHF realizou uma fusão com o BCFF no final do ano de 2024, sendo então listado na B3 e tendo os ativos do antigo FoF do BTG incorporados. De maneira geral, gostamos da carteira do fundo, tanto no que tange aos CRIs, aos FIIs e ativos reais. Entendemos que ele possui diversificação suficiente para dispersar riscos de inadimplência e concentração satisfatória para possibilidade de geração de alpha.

Apesar da recuperação do fundo, ainda acre observar essa queda, vemos o fundo em patamares ainda descontados, e acreditamos que essa é uma ótima oportunidade de manter uma alocação estratégica, visando não só um yield elevado de aproximadamente 13,0%. Além disso ainda vemos a cota relativamente descontada atualmente de 0,90x.

Real Estate Hedge Fund de mandato flexível. Embora mantenha maior concentração de sua alocação em CRIs, o fundo explora taticamente oportunidades em incorporação, FIIs e ações do setor imobiliário. Um diferencial relevante é viés prefixado com kicker variável, otimizando o retorno em diferentes cenários de juros.

A tese se baseia na sinergia da originação proprietária, que permite capturar estruturas exclusivas com retornos superiores. Com uma alocação de 66,0% em CRIs, 18,0% em incorporação, e 12,0% em FIIs, o fundo equilibra renda e ganho de capital devido ao seu mandato flexível. Acreditamos que MANA11 está bem posicionada para manter um alinhamento om os investidores que deve permitir o atual yield de maneira consistente nos próximos meses e anos.

O fundo possui uma liquidez média diária de R$ 1,0 milhão e um histórico de dividendos de R$ 0,12/cota, levando a um Dividend Yield de ~14,22% nos últimos 12 meses, reforçando a consistência e o valor do ativo. Adicionamos o ponto do kicker variável com destaque recente para a operação do Grand Pulse Jundiaí, gerando um TIR de 58,6%.

O fundo possui uma carteira composta por operações que oferecem uma taxa média líquida de IPCA+10,29%. Além disso, a carteira do CLIN11 já "nasce diversificada" em termos de segmento e localização, o que contribui para a mitigação de riscos e a estabilidade dos rendimentos. O fundo conta com devedores de alta qualidade, reduzindo o risco de inadimplência e proporcionando maior segurança. Atualmente, o CLIN11 já integra o IFIX em 0,3%, com uma crescente em sua liquidez diária (R$1 milhão/dia) em pouco mais de 1 ano de existência (início em 31/07/2023), demonstrando maturidade célere e consistência em sua gestão. Seguimos confiantes nos pagamentos em patamares similares ao seu histórico e comum yield de 12,8%.

Zagros Renda Imobiliária – GGRC11

-Fundo de Logística.

O fundo ainda apresenta desconto frente a sua cota patrimonial, negociando atualmente a um P/VP de 0,91, além de um dividend yield próximo a 14,7% . Embora apresente um perfil de risco intermediário, as operações são respaldadas por garantias robustas e taxas competitivas. A flexibilidade de mandato, característica de fundos multiestratégia, permite que o fundo se adapte às variações dos cenários macroeconômicos. Atualmente, o fundo tem 57,0% de sua carteira de CRIs atrelada ao IPCA e 43,0% ao CDI, posicionando estrategicamente frente um cenário de incerteza em relação taxa de juros.

Kinea Securities – KNSC11

-Fundo de Recebíveis.

O fundo segue com suas operações compromissadas, que por sua vez alcançaram cerca de 10,0% do PL. Ressaltamos que ainda enxergamos esse percentual como sendo algo saudável, dado o spread entre as taxas adquiridas pelo fundo e o custo das operações.

A recomendação para este FII se fundamenta na qualidade dos seus devedores e na diversificação de sua carteira, que está bem indexada tanto ao CDI quanto ao IPCA. Diante de um cenário de altas taxas de juros e inflação persistente, o fundo se mostra particularmente uma ótima opção apresentando uma postura mais defensiva. Atualmente, o fundo negocia com um yield de aproximadamente IPCA+9,48% líquido, o que representa aproximadamente 151 bps da NTN-B de referência.

Itaú Total Return – ITRI11

-Fundo de Multiestratégia.

Escolhemos esse fundo por entendermos que ele combina uma carteira sólida de CRIs com uma diversificação relevante em fundos imobiliários. Com a expectativa de início do ciclo de queda da taxa Selic se tornando cada vez mais concreta, acreditamos que a composição atual do portfólio, com nomes de qualidade, tende a gerar resultados positivos no ambiente de cortes de juros.

Adicionalmente, por ter sido constituído no início de 2024, o fundo conseguiu realizar alocações em CRIs com taxas mais elevadas do que muitos de seus pares, estruturados em anos anteriores. Dessa forma, mesmo que o início do ciclo de flexibilização monetária seja adiado ou ocorra em um ritmo mais gradual, o fundo ainda preserva um bom nível de carrego, sustentado pelas condições favoráveis dessas alocações iniciais.

Vectis Juro Real - VCJR11

-Fundo de Recebíveis.

O fundo está com 83,8% do seu PL alocado, principalmente em CRI e FII, com 69,0% das operações com garantias no estado de São Paulo. O fundo mantém 90,0% do PL indexado a IPCA+10,6% (MTM) com duration de 4,1 anos, e 9,0% do PL a CDI+5,5% (MTM) com duration de 4,1 anos. As 3 maiores alocações setoriais da carteira se dividem em residencial, varejo e energia. Suas maiores posições são os CRIs Matarazzo e JFL Jardins.

Em nossa visão, o fundo segue negociando com um desconto exagerado a um P/VP de 0,85, o que corresponde a um yield de 14,6%.

Vinci Logística - VILG11

-Fundo de Logística.

O VILG11 destaca-se pelo desconto patrimonial atrativo (P/VP de 0,91) e portfólio de alta qualidade com vacância resiliente de apenas 2,0%. A gestão realiza reciclagem estratégica de capital, com proposta recente para consolidar ativos em Ipojuca e destravar valor ao cotista.

HSI Ativos Financeiros - HSAF11

-Fundo de Recebíveis.

Fundo de Recebíveis da HSI, com 35,3% da carteira alocada em CRIs indexados ao IPCA, com spread médio de IPCA + 8,6% ao ano. Já os ativos indexados ao CDI representam 27,2% da carteira, com spread médio de CDI + 4,7% a.a. A carteira apresenta 100,0% de adimplência, em linha com o histórico do fundo, e conta com operações estruturadas majoritariamente via originação própria. Em termos de distribuição, o fundo vem pagando R$ 0,95 por cota de forma recorrente nos últimos 15 meses, apoiado pelo resultado operacional e pelo nível de caixa disponível.

Atualmente, 35,3% da carteira do fundo está indexada ao IPCA, com spread médio de IPCA + 8,64% a.a., o que, pela metodologia de marcação da gestora, equivale a uma taxa implícita de NTN-B de aproximadamente 11,1%, considerando títulos de duration similar.

Já os CRIs indexados ao CDI representam 27,2% da carteira, com spread médio de CDI + 4,66% a.a., refletindo um perfil equilibrado entre indexadores e boa captura do atual patamar de juros.

O fundo apresenta 100,0% de adimplência em toda a carteira, reforçando a qualidade do crédito e a robustez das estruturas das operações. Na nossa visão, o HSAF11 está bem posicionado para atravessar o atual ambiente de incerteza quanto à trajetória futura dos juros, beneficiando-se tanto da parcela indexada à inflação quanto da exposição ao CDI.

Outro diferencial relevante é o fato de a gestora originar parte relevante das operações, o que permite maior controle de risco, melhor estruturação de garantias e spreads mais atrativos. Enxergamos o fundo com perfil high/middle risk, e entendemos que, em momentos de aumento de peso relativo em alocações de maior retorno, o veículo tende a potencializar a geração de valor no longo prazo.

Em termos de distribuição, o fundo vem pagando R$ 0,95 por cota nos últimos 15 meses, patamar que consideramos sustentável, dado o nível atual de resultado recorrente e o caixa disponível.

Patria Malls - PMLL11

-Fundo de Shoppings

O PMLL11 negocia com desconto atrativo (P/VP de 0,94) e portfólio resiliente com 97,0% de ocupação e vacância de apenas 3,0%. Com dividend yield projetado de ~10,3% a.a. (R$ 1,00/cota), o fundo oferece renda estável e potencial de valorização via gestão ativa e a consolidação estratégica de ativos da RBR.

Mauá Capital High Yield – MCRE11

-Fundo de Multiestratégia.

-Fundo de Lajes Corporativas.

Apesar da queda acentuada das cotas do fundo nos últimos meses, acreditamos que o fundo se encontra em um patamar de desconto elevado, negociando a 0,87x sua cota patrimonial.

Isso aliado à expectativa de que o fundo consiga relocar os imóveis desocupados, além de seguir com sua estratégia de desinvestimento ainda nos faz acreditar que o fundo segue sendo uma ótima opção nos níveis de preço atuais.

RBR High Grade – RBRR11

-Fundo de Recebíveis.

Riza Arctium – RZAT11

-Fundo de Recebíveis.

Nossa escolha pelo fundo se fundamenta na combinação entre sua estratégia diferenciada e o nível atrativo de preço. A dinâmica consiste na aquisição de imóveis diretamente de empresas, com forte desconto em relação ao valor de mercado, seguida da locação para a mesma companhia. Além disso, é concedida à empresa uma opção de recompra que se torna inválida em caso de inadimplência.

O principal atrativo dessa estrutura está na assimetria de retorno: caso a empresa se torne inadimplente, o fundo consolida a posse do imóvel e tem a possibilidade de vendê-lo a mercado por um valor significativamente superior ao da compra, gerando ganhos de capital e, consequentemente, potencializando a distribuição de dividendos.

Ainda assim, as operações do fundo possuem taxas consideravelmente atrativas, a uma taxa média de IPCA+10,0%, enquanto o fundo negocia a um P/VP de 0,95x.

Vinci Shopping Centers – VISC11

-Fundo de Shoppings.

O fundo possui um portfólio sólido e bem distribuído geograficamente, o que reforça sua resiliência e flexibilidade. Ainda que detenha participações não majoritárias em muitos ativos, sua estratégia inclui atuar na reorganização e melhoria operacional dos shoppings, abrindo espaço para vendas parciais a preços superiores ao valor investido e gerando ganhos de capital, sem comprometer o alinhamento estratégico. O bom relacionamento com os administradores também favorece esse processo, permitindo à gestão manter influência sobre os ativos.

Em comparação à média do mercado, o fundo apresenta um histórico positivo, com aquisições realizadas a cap rates elevados e alienações a cap rates comprimidos - prática que demonstra eficiência na alocação de capital e na geração de valor via reciclagem de portfólio. Adicionalmente, o segmento de shoppings vem demonstrando resiliência, com crescimento real tanto nas vendas quanto nos aluguéis nos últimos 12 meses. O fundo Negocia com P/VP de 0,94, oferecendo um Dividend Yield de 8,92% a.a.

RBR Plus Multiestratégia – RBRX11

-Fundo de Multiestratégia.

O fundo negocia com desconto relevante (P/VP de 0,88) e entrega um Dividend Yield de ~12,4% a.a., mantendo R$ 0,09/cota de forma recorrente. A tese foca em capturar ganhos de capital em ativos subavaliados e gerar renda via ativos de crédito de alta qualidade.

Rio Bravo Renda Corporativa – RCRB11

-Fundo de Lajes Corporativas

O fundo segue sendo negociado com desconto expressivo, ao redor de 0,71x P/VP, mesmo entregando um dividend yield anualizado próximo de 7,32%. Na nossa visão, esse patamar não reflete o verdadeiro potencial do fundo, que atravessa um momento de consolidação operacional importante após o fechamento da vacância e a recomposição gradual das receitas.

Objetivo

Identificar, através da análise fundamentalista e de múltiplos, fundos imobiliários que apresentam oportunidade de investimento de acordo com os objetivos de cada investidor, além disso sugerimos o peso para cada ativo de forma a equilibrar o risco da carteira.

Glossário

Follow-on: Oferta pública subsequente ao IPO.

FFO (Funds from Operation): Geração de caixa de um fundo imobiliário.

High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.

High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente com maior remuneração.

Ifix: Índice dos fundos de investimento imobiliário.

IPO: Oferta pública inicial.

Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.

LTV (Loan-to-Value): Saldo devedor da operação/valor da garantia.

NOI: Lucro operacional líquido.

Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir

PL: Patrimônio líquido do fundo.

RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.

Spread: Diferença entre a taxa cobrada de uma operação e a taxa de referência (Ex.: NTN-B), com mesma duration.

Taxa de administração: Remuneração dos administradores.

Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.

Ticker: Código de negociação do FII na Bolsa.

TIR: Taxa interna de retorno.

P/VPA: Valor de mercado dividido pelo patrimônio líquido.

WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis pela receita vigente de aluguel próprio.